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优客工场今披露招股书：原来联合办公可以这么cool

环球金融网 2019-12-13 11:46

摘要1：联合办公的正确打开方式。

摘要2：联合办公的另一种打开方式。

摘要3：联合办公原来不都是雷，做得好的原来可以做成这样。未来的广阔空间，值得更多毛大庆们去实现。

摘要4：模式、链条、非空间业务、盈利路径、团队，优客工场的五大秘密都在这里了!

“懦夫从不启程，弱者死于路中，只剩我们前行，一步都不能停!”

耐克创始人菲尔·奈特在《鞋狗》里说的这句话，正是《鞋狗》中文版译者毛大庆的真实写照：

4年前，毛大庆处于职业巅峰，转身启程创办了优客工场。

4年后，优客工场已于美国时间12月11日正式公开招股说明书。

一旦启程，毛大庆便步履不停。

互联网时代，企业间合作与共享的需求日益旺盛，联合办公空间应运而生。

2015年，被称作中国联合办公行业元年，优客工场就诞生于这一年。

图片1：优客工场的办公空间

图片来源：优客工场官网

短短4年，优客工场从当初的在4个城市提供3000个工位的创业企业，成长为现今在全球覆盖42个城市，提供7万余工位的中国联合办公行业独角兽。

随着优客工场向美国SEC公开递交招股书，联合办公这桩生意的秘密也被一一揭开。

如何把空间利用起来，竭尽所能地为用户提供服务?优客工场披露的招股书里，这几个秘密最值得关注。

联合办公更赚钱?

经济型酒店的一间标准房间，够一个人睡八小时。同样的面积下，在优客工场，能放下多张工位，够多人工作十几个小时。

假设在同样的面积下，优客工场和酒店的收入水平相当，成本方面：

由于酒店行业特殊的装修成本，如卫生间、布草等，办公空间的装修更为简单，相应的前期装修投入较低。

根据优客工场招股书数据，平均每名员工可以管理2350㎡的办公面积。而一家4000㎡的中端经济型酒店，大约需要20-25名员工来完成日常运营，约是优客工场的13倍。

酒店的日常运营中，包括保洁、布草等，消耗水量较多。而优客工场日常运维环节较简单，办公消耗电量较多，可以通过多种形式来节能减排。

简单来说，在同样的空间面积下，优客工场比中端经济型酒店的运营效率更高。

而优客工场，做得不仅仅是空间运营，它的模式是“空间运营+非空间业务”服务。

优客工场空间运营板块包含直营模式与轻资产两大类。

直营模式包括U Space, U Studio, U Design三类，优客工场需要负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作。

轻资产模式包括运营管理输出(U Brand)与资产托管(U Partner)两类。其中运营管理输出类空间，优客工场的收入主要来自向物业主收取管理费;而资产托管类空间，优客工场的主要收入来自与物业主收入分成。轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务、并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。长远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高。

在空间运营板块，优客工场的模式与国内知名连锁酒店H集团十分相似。

14年前，H集团还只是江苏省昆山市火车站前的一家小酒店;通过兼并扩张发展至今，已是拥有5151家酒店的多品牌连锁酒店集团。H集团旗下拥有针对不同目标群体的多个品牌，同时收购了多家中高端休闲酒店，还通过互相持股的方式与雅高集团进行全方位战略合作。

发展初期，H集团收购了大量单体旧旅店，打造了标准的酒店运营体系，满足了城市更新的需求，也满足了大众差旅住宿对于房间整洁及标准化的需求。

基于这种需求，H集团快速扩张，5年后便在纳斯达克成功上市。

而2015年创立的优客工场，赶上了中国经济引擎由房地产向新经济转型的大势，中小企业产生了大量的联合办公需求，在这样的时间窗口下，公司规模一路高速增长，也将在近期完成上市。

H集团2010年3月在美上市时，已经覆盖了全球39个城市，2009年净收入为人民币12.60亿元。根据优客工场招股书，优客工场目前覆盖了42个城市，2019年前9个月净收入人民币8.75亿元。

图2：H集团与优客工场发展阶段对比

数据来源：上市公司招股书、优客工场招股书

根据H集团2019Q3财报数据，成立14年后，H集团酒店数量为5151家，较上市时增长近21倍;轻资产管理加盟酒店比例从2009年的27%一路增长到了2019Q3的79%，自营酒店比例则从73%缩减到14%。

图3：2009-2019Q3 H集团酒店类别结构比例

数据来源：上市公司财报

从重到轻，轻中选优，H集团通过基金的方式收购标的，迅速向轻资产转型，创造了可观的营收和利润。

截至美国最新交易日12月11日收盘，H集团的市值约为100亿美元，比上市时上涨了13倍。

近十年，H集团完成了从重资产占据半壁江山到轻资产居主导格局的华丽转身。

除了规模、发展历程，优客工场的转型路径，也与H集团的逻辑并无二致。

优客工场同样走在向轻资产转型的路上。

根据招股书数据，截至2019年9月30日，优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138,700㎡，占总空间比例快速上升。

图4：截至2017年末、2019年9月30日，优客工场运营和储备的轻资产比例

数据来源：优客工场招股书

轻资产比例的提升，同样将给优客工场带来了营收和利润的快速增长。

资产端与需求端的双赢

优客工场能有如此的发展潜力，是因为它既满足了办公空间提供者的需求，也满足了使用者的需求，更符合国家经济发展大势。

优客工场的生意，满足了资产端与需求端两边的需求。

从资产端来看，中国与美国国情大不相同，中国的房屋提供者更愿意将房子租给优客工场这样的空间运营者。

在美国经济下行时期，联合办公空间的成本支出就像石头，是刚性的，赚不赚钱都必须给房屋提供者付款。而收入就像水，是有弹性的，赚多赚少，全看年景好坏。

据WeWork招股书，截至2019年6月30日，WeWork已签署的最低租赁费用支付义务高达472亿美元。

而WeWork估值的最高峰也只有470亿美元。

此外，WeWork签的15年的长期租约还规定，“除非租约到期，否则无法提前终止条款”，“未经房东允许，不得转租第三方”。

而根据“租赁义务”担保条款，如果发生经济衰退，或者未来WeWork想退租，需要承担的或有负债为60亿美元。

业内人士表示，“国内的联合办公企业并不存在这种风险，如果经营效果不好，大不了关店就完了，最多也就赔装修和三个月房租押金，多数不会出现倒欠房东钱的情况。”

由于经营环境不同，中国联合办公企业的成本收益错配这个关键风险远比美国联合办公的同业者们可控的多。同时，房屋提供者与联合办公运营商的合作共赢关系也远比美国市场融洽。

中国经济转型的巨轮轰轰碾过，以消费和科技为代表的新经济驱动轮子正在取代房地产。之前承载了大量投资的存量房地产、存量空间，需要盘活。通过“联合办公+商业服务”，联合办公把砖头瓦块盘活成新经济的驱动力，带来了新的现金流。

联合办公，正在让“老树发新芽”。

经济下行的大环境下，房屋提供者不想房屋长期被空置。优客工场应运而生，成为了“总包商”，通过强大的分包能力，为房屋拥有者盘活存量空间，带来大量新的现金流，也给房屋租赁者提供更为弹性的租赁空间。

定位清晰，优客工场的拿楼策略为日后的成功奠定了基础。

根据行业内各联合办公公司官网和公开信息，艾问研究院看到，不同于行业内其他公司高价拿市场最好的A级写字楼的策略，优客工场主要拿市场上性价比更高的B、C级的楼。

同时，据艾问研究院实地调研，得益于优客工场团队在房地产圈深厚的资源、人脉，优客工场得以用较低的市场价格拿到了一些B、C级楼盘，用来“改造更新”。

而从需求端看，随着社会经济的发展，新的需求将会诞生，优客工场正是抓住了时代机遇。

从时代发展的趋势来看，优客工场的联合办公，非常符合中国城镇化进程和人口流动趋势下的行业增长大势。

1949年，中国城镇化率仅11%，所有城镇常住人口加起来也不过5763万。

大洋彼岸的美国，从1890年工业革命开启之后，城市化进程一路高歌猛进。据公开数据，2018年美国城市化率为83%，部分都市圈的城市化率已经接近100%，现在被认为是全球城市化程度最高的国家。

而2018年，中国常住人口城镇化率达到60%。

参考基汇资本数据，到2025年，中国城镇化水平的目标比例将达到70%。照这个速度，2030年将新增200余个人口超过100万的城市，这意味着有4亿人将从农村搬到城市，相当于整个美国的人口。

图5：2010-2018年中国城镇化率走势

数据来源：国家统计局

巨大的城市增量人口，将给联合办公行业带来巨额的市场增量。

根据优客工场招股书中Frost & Sullivan(以下简称“沙利文”)数据，2013年中国联合办公的市场规模仅为人民币11.7亿元，2018年增长到人民币174.1亿元，年复合增长率高达72%。预计2023年，中国联合办公市场规模将达到人民币1322.8亿元。

图6：2013-2023E中国联合办公市场规模

数据来源：沙利文

自2014年起，在双创政策和资本的助推下，联合办公行业迎来了爆发式增长。

时至2018年，国内联合办公场所数量急剧增长，并成为促进创新创业发展的新高地。有市场统计显示，2018年国内联合办公企业融资金额近人民币68亿元。

数据显示，2018年，中国互联网Z世代的人口已经超3.3亿，约占总人口的24%，这一代年轻人正在逐渐成为社会的主要劳动力，他们追求更高的生活质量、更紧密的协作、更优质的办公环境、更融入社群的生活方式。他们需要的恰恰就是优客工场这样的新型办公空间。

天时、地利皆佳，优客工场是在沃土上种瓜。

需求端的另一个利好，来自中国中小企业井喷式的增长。

国家统计局数据显示，2013年，中国约有250万家新注册的企业，近五年来中国新增企业的数量在以22%的年复合增长率高速增长。到2018年，新注册企业数量已经达到了672万家。

中国的上千万中小企业，初始资金有限。创业之初就不得不面对传统商业办公室租赁的最低起租面积、最短合同期限、办公室设计装修以及基础办公家具采购等一系列的固定成本投入。

参考第一太平戴维斯报告数据，高端甲级写字楼，如北京金融街、CBD核心区等，目前平均租金为每月每平方米367.6元人民币，一位员工一个月的租金算下来近2500元人民币(按40平米6个人工作来算)，这还不算配套的网络设备、办公设施、装修成本、物业管理等费用。

多数中小企业承担不起这个成本，更没必要。

写字楼通常需要租户签下三至五年的合同，支付方法押二付三，这对中小企业来说也是一笔不小的经济负担。

经济下行大势下，活下来才是王道。

大家越来越在乎成本，愿意签长租约来租赁传统办公楼的企业，正在变少。

高力国际此前发布的数据显示，今年上半年北京甲级写字楼空置率达到11.5%，是八年来最高值。

成千上万的中小企业需要更灵活、资源利用率更高的办公空间——优客工场就正好提供了这样的产品。

如果一家小企业总计有10人租赁办公，人均需要办公面积6.5㎡。选择租赁写字楼，需要承担一部分公摊等无法划为工位的面积，若使用率以70%计，需要租赁的面积为93㎡。以北京地区望京SOHO为例，假设租金单价6元/天/㎡，物业费20元/月/㎡，水电网络等费用200元/人/月，装修费用1000元/㎡，则传统写字楼一年的租赁费用高达26.8万元(装修费用按5年分摊)。

如果选择优客工场这样的联合办公空间，同样的城市和地段，在优客工场望京科技店，只需支付约1600元/月/工位，一年共计19.2万元的租金服务费。

(以上估算中，全部的金额数字以人民币计)

相比于传统办公空间，优客工场通过对空间的设计和运营标准的优化，为企业和个人每年减少了28%的办公成本。

减少成本的同时，优客工场也在给需求端的客户提供更多附加值——开放式办公区、独立办公区、咖啡厅、展厅、报告厅、电话亭、会议厅、休息区、快速稳定的网络、便捷的电路系统……这些给工作者提供了更舒适，更具创意的工作环境。

一方面解决房屋拥有者的存量空间盈利问题，一方面通过更好的产品设计和服务满足办公空间需求端的种种需求，优客工场满足办公空间使用者和提供者两端的需求，打造了双赢之局。

非空间业务的“蛋糕”有多大?

有需求，就有生意。

立足于这巨大的市场需求之上，优客工场一路奔跑。

招股书披露的数据显示，优客工场已在中国41个城市及新加坡布局197个联合办公空间，管理面积超过60万平方米。

根据招股书数据，截至2019年9月30日，优客工场在全球已经提供了72,700个工位，会员数为609,600，其中企业会员25,000，个人会员584,600。企业会员中包含如美团、耐克、字节跳动等巨头，同时也包含大量中小企业，伴随着这些中小企业壮大，优客工场也将不断提供相应的升级服务。

庞大的用户量，为优客工场的非空间业务不断扩张奠定了基础。

过去，传统租赁方式下的办公空间，即使同住一层，租户之间也不会产生过多交集。而现在，在优客工场的社区，他们有着更紧密的联结，有着共同的属性：可能是一群志同道合的创业者，也可能是一群身怀梦想的自由职业者。

他们选择联合办公空间，节省了购买打印机等办公设备的成本，更不需要操心设备维修的问题。在不降低办公品质的同时增强空间使用的效率，相当于以最高的性价比享受最优质的办公环境。当公司员工增加的时候，创业者并不需要重新寻找更大的办公场地然后重新装修，只需要再增加相应会员的工位即可，十分灵活。

拿掉办公桌的隔板，人们之间的互动更积极，质量更高，同事之前的关系更紧密，更有活力。在这个联合办公空间里，大家还能与其他行业的从业者分享交流经验——跨界的沟通让思想碰撞出更多火花。

更友爱的工作氛围，更密切的联系，更开阔的视野，都在这片空间诞生。这些共同的属性决定了这群人是能被互联网精准服务的一个客群。

图7：优客工场的空间

图片来源：优客工场招股书

这个新的熟人关系网络，衍生出了巨大的商业机会。

而优客工场，经过多年的积累，如今已经拥有了超过60万的企业和个人用户，其必然产生海量的服务需求与消费需求。而能设计出满足这些需求的产品，抓手就是优客工场所沉淀的数据——用户数据和运营数据，根据招股书显示，这也是优客工场整个运营逻辑的核心。

图8：优客工场商业模式

图片来源：优客工场招股书

在充分了解用户服务需求与消费需求的基础上，优客工场利用强大的数据系统和运营系统，展开了空间运营(空间管理运营、工装设计)与非空间业务服务(如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等)两大业务板块。根据招股书数据，2017年至2019年前9个月，优客工场的非空间业务净收入(包含U Brand)累计达到人民币5.22亿元。

优客工场提供的，是“空间运营+非空间业务”的全方位服务。

一位自由职业者在优客工场工作，他可以在这里：吃饭、喝咖啡、健身、娱乐、获取职场课程、在大庆朗读空间翻阅《浮士德》。但凡工作生活相关需要使用的事物，这里都有。

一家企业入驻优客工场，硬件上的装修设计、空间构造，软件上的人力资源、法律、财务、IT支持、税务服务、广告和品牌服务等需求，这里都能满足。

图9：优客工场为用户提供全方位服务

图片来源：优客工场招股书

只有熟人关系存在，才有社区电商。

中国的社区电商，大多集中在三四线城市的生活社区，而在北上广深，往往不会产生如此深厚的社交连接，只有挤地铁的时候，人们才会来个摩肩擦背的亲密接触。

在联合办公空间里，一个新的能量场逐渐形成，它像磁铁一样，吸引了一群同频共振的有识之士，产生了强关系圈层，成为了社区电商能够切入的绝佳场所。优客工场研发推出的优客U品小程序正是因此赢得了市场，小到日常的饼干、坚果等零食，纸张、订书机等文具用品，大到旅游出行的产品等，优客工场里的用户都能通过优客U品小程序团购下单，并拿到低到7折甚至6折的优惠。因此他们愿意更多地使用这一服务。

图10：优客工场会员APP截图

图片来源：优客工场招股书

同时，会员可以通过优鲜集APP来预定会议室、咖啡厅、健身房等服务，优客工场以这些空间供应链为核心，完成第一次基于用户的裂变式增长——不仅社区内的会员可以享用空间服务，它还可以吸引以社区为圆心半径一公里内的潜在用户。而人、财、法服务、社区电商等等这些非空间供应链，则让优客工场能够辐射到更广泛的人群，完成第二次基于用户的裂变式增长。

图11：优客工场的办公空间

图片来源：优客工场官网

凭借社交属性，优客工场的数十万会员会把亲朋好友拉进社群，一起团购，一起消费，由此，从线下用户到线上会员，都开始像细胞一样实现裂变增长。

正是通过这样的裂变式增长，优客工场从最初的几万会员扩张到如今超过60万会员，而这些用户的粘性都非常高。

优客工场不断满足数十万用户的需求，每一次消费，都是一次喜好的记录，上百万条消费数据不断沉淀，用户的需求在被一点点拆解，更多没被满足的需求，正在一一被开掘。

与此同时，优客工场通过收购服务类企业不断扩张自己服务用户需求的能力。

在这个过程中，把钱花在刀刃上，是优客工场的原则。

成立至今，优客工场已投资包括大观设计、活动行、知呱呱、泛优咨询、企业盒子、创客总部等30余家创新企业，领域包括空间设计、知识产权、人力资源、SaaS服务、信息传媒及创业教育等多个行业。

优客工场的投资并非漫无目的，而是遵循着打通非空间业务链条的本心。

根据招股书数据，优客工场平台生态上已聚集大约700个业务合作伙伴，联合30多个优客工场投资企业，为客户提供多样化的非空间业务——涵盖设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等全链条服务。

优客工场非空间业务服务的客户，不止局限于已入驻企业和会员，还面向所有认可优客工场非空间业务服务能力的外部企业或个人客户，较空间业务的用户基数有更多的增长潜力。另一方面，非空间业务的外部客户未来也有概率转化为空间业务的使用者，两类业务将起到协同作用，互相促进增长。

在这个庞大的社区中，价值在不断交换。根据招股书数据，优客工场新推出的社区电商业务今年8月开始上线，到9月末，短短两个月，社区电商业务的业务成交总额(GMV)已达人民币880万元。

而处于这一服务链条生态中的数十万用户，未来将有可能扩大到千万、甚至上亿，随着用户基数裂变式增长，电商业务的成交规模也将呈指数增长。

在庞大的高频次消费基础下，优客工场的精准营销业务发展势头良好。

根据招股书披露，2018年末，优客工场收购了数字整合营销公司省广众烁51%的股权。基于为用户提供各种非空间服务，优客工场沉淀下来海量数据，可以为广告主提供高质量的精准营销服务，获得可观的广告收入。

未来，优客工场计划进一步并购非空间业务服务类公司，扩展自己服务内外部用户的广度和深度。同时，虽然未来公司项目规模、平台生态对接的公司规模将会不断扩张，但基础的经营成本已经在项目层面发生，总部的人力及对应的成本增幅较低，公司整体经营效率和利润率将持续提高。

优客工场非空间业务未来的增长潜力，充满了想象力。

优客工场距离盈利还有多远?

业内专家称，联合办公行业，要想赚钱，本质上就得低买高卖，保持较高的出租率。

市场上敢说自己盈利的联合办公品牌寥寥无几，联合办公的商业逻辑到底能否成立?

小型企业租赁办公空间难，小面积不出租，大面积企业租不起，市场上针对2-30人的办公空间出现了断层，优客工场如何抓住机会，探索盈利之道?

将“高效率、低成本”贯彻到选址-装修-服务的每个环节，这就是盈利法则。

选址：大部分为B、C级楼盘，同时交通便利。得益于优客工场团队在房地产圈深厚的资源、人脉，优客工场得以用较高的性价比拿到一些B、C级楼盘，在拿楼方面控制住了成本。同时，优客工场大部分运营空间位于全国主要城市的核心区，如北京国贸的阳光100，深圳的yeswedo生态园，西安金鼎大厦等，保证了出租率和人流量。

装修：长租期更稳定。据招股书数据，优客工场U Space签约的平均租期为9年以上，充分体现了房屋提供者对优客工场的信任。与行业内其他签约租期短的公司相比(如只签三年)，优客工场租金成本更稳定，装修等硬件投入使用效率更高。

服务：不断满足用户需求，整体出租率较高。基于优客工场的数据积累，公司不断满足用户的各种需求，吸引并留住用户，工位出租率不断上升。根据招股书数据，目前在运营的工位数量为72,700，整体出租率为79%，远高于行业平均水平62%(根据招股书中沙利文数据显示)，其中57,100个工位的使用者是优客工场个人会员。

前景一片大好，但在当前整体经济下行的环境下，投资者更看重的是实打实的盈利预期。那么，从目前的增长态势来看，优客工场离盈利还有多远?

从招股书披露的年度以及过去7个季度的财务数据来看，不论是优客工场的空间业务还是非空间业务，都呈现出健康合理的成长趋势：收入保持高速增长，运营成本得到了有效的控制，运营效率显著提升，经营杠杆释放效果明显。

从空间业务来看：

根据招股书数据，优客工场经营超过24个月的成熟空间的出租率一路上升，从2017年末的63%已上升到2019年9月末的83%。随着公司不断运营，未来成熟空间占比将逐步提高，整体出租率也将随之稳步提高。

图12：2017年12月、2018年12月、2019年9月优客工场成熟空间出租率

数据来源：优客工场招股书

根据招股书数据显示，优客工场空间业务净收入2017全年、2018全年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元;2018全年、2019年前9个月同比增长分别为155%、59%。而空间业务的租金成本2018全年、2019年前9个月同比增长分别为97%、30%，远低于空间业务净收入增长速度。

随着空间业务出租率的提高，预期优客工场空间业务收入将快速增长，空间业务整体盈利指日可待。

而从非空间业务来看：

优客工场非空间业务收入增长曲线也相当稳健，根据招股书数据，2017年至2019年前9个月，非空间业务的净收入(包含U Brand)占比从8%一路增长到52%;同时，在过去7个季度中，非空间业务整体始终保持盈利。而更重要的是，这部分业务是在空间业务之上成长起来的基于数据的非空间业务，其利润率远高于空间业务。

从经营效率来看：

根据招股书数据，优客工场的经营效率在逐年大幅提高。未来随着优客工场运营规模和运营效率的提升，以及非空间业务种类和收入占比的增加，优客工场整体盈利能力会稳步提升。

从运营利润率来看：

随着公司运营规模增加，规模效应带来各项费用占总净收入比不断下降，公司的经营杠杆逐渐释放，将给公司带来更多的运营红利。

根据招股书数据：

一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%，市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。

总运营效率大幅提高，运营利润率明显改善：由2017年的-239%改善至2019年前9个月的-64%;而2019Q3运营利润率已优化至-37%。

随着公司未来策略转变，轻资产运营面积的增加以及非空间业务的进一步拓展，预计公司未来每年新增固定资产将趋于稳定，使得每年折旧摊销变动较小，这将给公司带来更扎实安全的运营现金流。由于公司业务逐渐成熟，公司的经营效率将逐步提高，总净收入将快速增长。

在联合办公行业遭遇外界质疑时，优客工场在埋头自我造血，低调扩张。如今即将登陆美国资本市场的优客工场，将获得更多国际投资者的关注、更多资本的助力。

国内联合办公的标杆企业——优客工场，到底能不能盈利?时间会解答一切。

“好模式+顶尖团队”走得更远

徐小平曾经说过，投资就是投人，因为好的商业模式，需要优秀的人才去实现。