前言：颠覆了。比想象中更让人心动。从来没想过世界上还有这么一个国度能提供这么优越的条件，用任何角度衡量都具备稳定上升的回报的一个投资环境。
先讲数据。
胡润研究院于去年年底发布全球房价指数,涨幅居前的50个城市中有11个中国城市。西安、香港、徐州、重庆和洛阳涨幅位列全球前20。一线城市中,北京、上海和广州均跌出前50名。此外,美国城市房价涨幅居世界第一。前50名城市共来自17个国家,其中中国最多,有19个城市进入前50,其次是美国6个,加拿大4个,德国、新西兰和英国各3个,澳大利亚2个,爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。
胡润研究院表示加拿大的温哥华、纽西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道,主要是中国人拉动的房价。
前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家,其中美国最多,有16个城市进入前50。其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个,德国和日本各有3个,韩国、泰国、西班牙、纽西兰和中国各有2个,爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。
再来看看海外置业投资回报指数方面的表现。
有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的,他们平均拥有2～3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
高净值人群海外置业驱动因素
为什么要到海外去置业?
在财富管理的市场中,投资人对于未来思考更多的是:如何规避风险,如何守住财富。“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。
正如《孙子·谋攻》所说,知彼知己者,百战不殆。
根据国家统计局统计科学研究所宏观经济预测分析小组日前发布2018、2019年中国宏观经济主要指标分析预测,2018年中国GDP增速为6.6%,2019年GDP增速为6.3%。
而根据国际组织及知名机构的预测,世界银行对中国2018和2019年GDP增速的预测值分别为6.5%和6.3%,国际货币基金组织的预测值分别为6.6%和6.2%,英国共识公司(Consensus Economics Inc.)的预测值分别为6.6%和6.3%。
来划一下重点：当前经济发展仍面临诸多不确定性,尤其是中美之间经贸关系的发展演变对未来国内乃至全球经济发展的影响难以准确估量。
目前中国房地产正处于长效发展机制的关键建设期,调控政策短期内难以放松,投资投机性需求难以释放,三四线城市住房销售还将继续承压,因此房地产开发投资增速不会出现大幅提高。可以肯定的是,在调控政策的作用下,随着住房刚性需求与有效供给匹配度的不断提高,住房供给体系的质量和效率将会稳步提升。
当前全球经济总体延续复苏态势,但贸易摩擦、地缘政治、主要发达经济体货币政策正常化等加大了全球经济和金融市场的不确定性,外部环境发生明显变化。同时受中美贸易摩擦升级的影响,短期内我国出口将面临较大的下行压力,外需对经济增长的拉动作用将因此再度转弱。
实现自身的资产保值
从理论上来讲,在资产类型的相关性很小的情况下,投资者通过分散投资能够在同等收益的情况下降低风险。如果投资方式太过单一、不具备抗风险能力,任何的政策和市场变动,都可能会让投资者瞬间回到解放前。例如近期国内频频出台房产限购政策,人民币持续贬值,海外资产配置更显得刻不容缓,尤其是海外房产投资!
随着“全球化”和“一带一路”的新浪潮和金融知识普及对高净值人群投资理念的影响,高净值人群对于跨境投资显得格外关注和重视。未来十五到二十年,中国家庭的财富也会与其海外资产所占的比例成正比,高净值人群开始把目光投向海外房产投资市场。
而近几年来,国人送子女出国留学的比例逐年增长,并呈现低龄化的趋势,因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上,“学区房”置业以52%高居首位。
中产阶级如何保护自己的财富
在这个大环境之下,不少中国中产家庭正从东南亚国家开始迈出自己海外置业的第一步。与过去较高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在英美等发达国家大城市置业的需求不同,投资东南亚地区楼市的需求往往与赚取租金回报、稳定发展、度假等目的联系在一起;相比欧美中心城市动辄上千万元的房产投资门槛,购房门槛低的多东南亚房产深得中产家庭青睐。
再看前面的图表比较一下,发现了没有?东南亚地区受旅游业影响,房产投资的回报表现十分亮眼,比如此前海外投资最热门的城市泰国普吉岛的房价涨幅和租金回报率均较为可观,而今天要讲的马来西亚吉隆坡的投资回报表现尤在普吉岛之上。
财富创造将继续逐步增长,房地产仍被视为财富保值的手段和收入来源,对于私人投资者而言最重要的是房地产还是有形的可控资产。最新发布的数据报告也显示,吉隆坡正在以你想像不到的方式高速成为房产投资领域的“新贵”。
房产短期走势主要由首付比例、利率、房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。
吉隆坡作为马来西亚的首府,马来西亚总人口3166.07万(对比一下,上海市总人口超过2100万),其中有超过五分之一为华人。吉隆坡常驻人口于2020年将上升至1000万,同时每年拥有高达1230万名外国游客到访,超越了北京、罗马、台北、上海等,并在最吸引外国游客的城市排名中位居全球第十名。依照GaWC所公布之世界级城市名单中,吉隆坡被列为与芝加哥、洛杉矶、莫斯科、多伦多、首尔等同属于ALPHA级(Grade A)的国际都市。
马来西亚近年来紧跟全球贸易发展脚步,成为东南亚地区出口增长最快的国家。中资与“一带一路”倡议沿线国家的各方面经贸往来正日益增加,私营机构也在该地区更加活跃;马来西亚基建项目的陆续开展都预示着未来这一区域更为紧密的联系和巨大的发展空间;作为马来西亚政治、经济、金融中心的首都吉隆坡,是马来西亚政府聚力发展的主要地区。另一方面,马来西亚积极推出相关政策例如马来西亚第二家园计划的出台,同时大力发展基础建设,耗资1720亿令吉(2800亿人民币)打造“大吉隆坡计划”,展望10年后将吉隆坡建成世界20个宜居城市之一。
“大吉隆坡计划”以及“一带一路”政策齐头并进,吉隆坡毫无疑问是马来西亚发展潜力最大的,也是发展最稳妥的投资城市。这将带动马国房地产全球化的起步,房地产价格也将会以“国际价格”上市,并则推动吉隆坡周边地区的房产市场不断快速发展。
经济建设的逐渐完善与发展,海外资本势必大量涌入。吉隆坡已然成为国际企业的投资圣地。众多跨国公司均将自己在大马的总部设立于吉隆坡市中心,此区域集中了马来西亚80%以上的外资企业总部。微软、华为、西门子,还有我们熟悉的阿里巴巴、腾讯等64家跨国公司的区域中心都设立于此,并且几乎所有马来西亚的银行都在此区域设立总部。吉隆坡地区未来房价势必将会持续走高。作为新兴的多元化经济国家,大马早在2017年一度击败80多个国家,力压新加坡成为该年度全球最佳投资国,其经济发展突飞猛进的趋势可见一斑。吉隆坡还将承担更多国际交流的角色,这会给吉隆坡带来更高的人口密度以及房屋租住刚性需求。作为首都,吉隆坡集中了全国最多财富、资源的城市,自然成为了投资马来西亚的不二之选。
明星之选
一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部、金融企业、保险企业、咨询企业、传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。
由拥有25年资深服务经验的Hartamas景地商务咨询主理、雅诗阁管理的Ascott Star Residence 位处盘踞在寸土寸金的吉隆坡KLCC商务区,与双子塔为邻,两者可谓“星星”相惜,同时衔接市中心发达的交通网络(轻快铁、捷运、高铁)。这里也是吉隆坡CBD范围里最核心的地区,也是毗邻领事馆区,步行距离5分钟即可到达大众银行总部、汇丰银行大厦、医疗中心、购物中心等安全性、出行便利性和生活便利性都毋庸置疑。拥有雅诗阁国际化高端商务配置,拥有可遇不可求的地理位置,拥有当下的大环境,升值潜力将非常可观。
用实力折服全球的医疗水平
马来西亚先进的医疗服务和优质的居住环境是不容置疑的。美国《国际生活》杂志公布2017年全球最佳医疗国家排名,马来西亚凭借优越的医疗环境,名列榜首!马来西亚的医生数量庞大,且专业要求极高,当地执业医生普遍毕业或进修于英、美、澳等医疗发达国家,在心脏病学、妇科学、肿瘤、儿科及移植学科成就突出。并且精通英文、华语、粤语等多门语言,对于国人来说,沟通豪无障碍。
在医疗器械方面,马来西亚不仅拥有世界级的医疗设备,还引进先进的技术,获得世界的广泛关注和认可。医疗水平先进,但医疗服务收费却很实惠,在政府医院,看普通小病一次1马币(相当于1.6元人民币),生大病看专科医生一次5马币,生孩子自然产10马币、剖腹30马币,这样的收费标准,吸引了众多国外求诊者前往就医。
亚洲最具性价比留学目的地
在联合国教科文组织发布的国际学生流动调查中,马来西亚成为国际学校之间高等教育的十大首选目的地之一,且根据近些年来中国学生的留学情况来看,马来西亚留学生占比呈现逐年递增态势。
马来西亚是为数不多接受从幼儿园开始留学的国家之一,吉隆坡世界级标准的知名国际学校遍布,这些国际学校用独特的国际化教育方式,转签第三国简便的手续,以及纯正的英语教学以及多国学历认证等优势,吸引了无数学子,他们把吉隆坡作为跳板,以期能达到与世界名校无缝衔接的目的。
可以预计,数量庞大的留学生必然会强势带动吉隆坡房价的进一步升值。
投资讲的是回报率高低、值和不值
你知道在中国买房多少年可以回本吗?就拿上海来说,上海的房租经过这两年的暴涨之后,一套40平米的在上海市区周边的单身公寓售价在300万左右(甚至更高),而这套房子用于出租,月租金在4000左右。所以这套300万的房子通过出租,需要62年才能收回成本!年回报仅1.5%左右!如果再算上每年的房屋保养费、重新装修等成本,那么…
一般来说,5%以上的租金回报属于比较适合投资的楼市了。中国城市的租金回报率普遍比国外城市低不少,北、上、深仅1.5%左右,撑死2%。
吉隆坡的房价居于世界第99位,租金回报率排在第6位,其租金收益可达到6-8%,房产增值每年在10%左右。据Knight Frank调查显示,外国投资者在2012年第二季买入大马的房地产,到2017年的第二季,五年间房产价值就涨了43.8%!
如今,正处于价值洼地中的吉隆坡房产已经被海外房产投资者紧紧盯着。以Ascott Star Residence为例,Hartamas［热线 4000521113］提供的全程服务包括只需首付20%,包租服务,马来西亚年租金回报率5%～6%。同时享受Asscott管理服务与回购服务等等。
值不值？
超值！
恰逢Hartamas景地商务咨询于本月（6月29日）在上海雅居乐万豪酒店举行一场大马投资与最新政策解读的分享会。要了解更多投资大马的门道，这是一个好机会。
