中粮地产重组大悦城 地产全业态加速发展

　　预案显示，从股权结构来看，中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产9,133,667,644股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计已发行股份数的59.59%），收购完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，大悦城地产依然保持其港股上市地位。

　　央企改革重在提质增效

　　国企改革，主要包括央企和地方国企。所谓央企，是指由中央政府监督管理的国有企业，在资本市场特指国务院国资委管理的企业；地方国资委管理的则是地方国企。

　　回顾国企改革历史，这一轮国企改革起始于2013年末中央决定，2014年7月，国资委宣布开展“四项改革”试点，选择6家中央企业作为改革试点企业。2016年7月，央企改革试点工作正在全面铺开，7家中央企业被选为国有资本投资公司试点。2017年12月12日，国务院政策例行吹风会透露，国资委第三批混改试点名单已经确定，一共31家，其中，中央企业子企业10家、地方国有企业21家。与前两批次的混改试点均为中央企业不同的是，第三批31家试点扩围到地方国企，这意味着国企改革进程加快。

　　实际上，近几年的央企改革仍处于试点推进阶段，无论是国有资本投资和运营公司试点、混合所有制改革试点、混合所有制企业员工持股试点，还是市场化选聘经营管理者试点和推进职业经理人制度试点等，多是央企改革提质增效的手段，仅在企业业务层面进行试点探索。

　　市场资深人士指出，未来国企改革的方向应该是央企集团层面的同业态的合并整合，以提高央企集团在某一行业中的市场份额、提升核心竞争力和领导地位，最终达到提质增效的目的。他同时指出，在整合方向上，市场的关注点不应该仅仅集中在接下来会有哪几个行业、哪几家央企将重组整合，而是应该把重心放在符合国家重大战略政策指引的行业所在央企集团层面同业态的整合上。

　　中粮地产管理水平大幅提高 净利润上升迅速

　　此次中粮集团重组中粮地产及大悦城两个房地产上市平台，正是站在集团层面的地产行业同业态整合，以达到提质增效的最终目的。

　　据了解，2014年，中粮集团作为国务院国资委入选首批国有资本投资公司改革试点，受到市场广泛关注。目前集团以粮油糖棉为核心主业，并将食品、地产、金融化归为主业，集团旗下有11家上市平台，包括A股的四家上市公司中粮地产（000031.SZ）、酒鬼酒(行情000799,诊股)（000799.SZ）、中粮生化(行情000930,诊股)（000930.SZ）、中粮糖业(行情600737,诊股)（600737.SH），以及港股7家上市公司大悦城地产（0207.HK）、福田实业（0420.HK）、中国食品（0506.HK）、中粮包装（0906.HK）、雅士利国际（1230.HK）、中粮肉食（1610.HK）、蒙牛乳业（2319.HK）。[page]分页标题[/page]

　　作为中粮集团的上市房地产平台之一，中粮地产也开始了积极配合国企改革之路。公司通过明确“凝心聚力、优化系统、全面提速、跨越发展”的年度经营方针，提升了系统力与专业力，切实提升了项目运营管控水平，销售毛利率持续攀升，达到36.59%，同比上升2.54个百分点。与此同时，公司还在报告期内加强了管理体系的优化，出台了《全面风险管理办法》、《项目闭环管理制度》、《营销管控指引》、《销售型物业客户服务手册》等一系列管理办法；同年ERP体系正式上线，该体系全面覆盖了房地产开发阶段核心业务功能，能够实现房地产项目开发全周期业务、财务一体化线上管理，推动公司管理方式和工作方式的根本性变革，进一步提升了经营管理标准化水平和运营管理效率。2017年，中粮地产营业成本同比下降24.54%，极大地促进了公司净利润水平的提升。

　　根据中粮地产披露的2017年年报，净利润再创新高，2017年全年实现净利润17.35亿，同比增长30.10%，归母净利润9.45亿, 较上年增长31.27%,基本每股收益0.52元，较上年增长30%，中粮地产实现了五年来利润持续稳健增长；同时，全年实现签约金额261.59 亿，同比增31.04%。近3年，公司根据城市战略及产品战略，通过多种方式积极获取土地，2017年全年新增23个项目，计容建筑面积合计349.58万平方米，是2016年的3.48倍。

　　中粮核心城市布局、深圳城市更新及整合创新优势凸显

　　一直以来，中粮地产坚持“3+X”布局，加大力度深耕以北京为核心的京津冀、以上海为核心的长三角、以深圳为核心的珠三角地区，形成三足鼎立的发展格局，2017年中粮地产全面实现了战略升级。全国布局以环北京、环上海、环深圳的核心城市群为基础，扩展到了“核心城市-中心城市-卫星城市”，2017年首进重庆、厦门、佛山、绍兴等城市，加大了对不同等级市场的布局，进一步拓展了区域纵深，为后续发展积蓄了充足势能。

　　未来地产市场是存量市场，已成为行业内共识，在城市规模有限的背景下，将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要、有计划的改建，对包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建，是一线城市和二线重点城市当前的主要任务。我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新正成为城市发展的新增长点。

　　从近年的供地情况来看，2014年起一线城市住宅计划供地就呈现零增长，甚至负增长局面。就深圳而言，原特区范围内早已几乎无地可供，2009年发布的《深圳市土地利用总体规划》(2006~2020年)草案要求，到2020年，深圳建设用地将从“微增长”逐步到“零增长”或“负增长”。

　　中粮地产城市更新项目位于粤港澳大湾区核心区域深圳，深圳为全国率先转型以存量土地进行市场开发的城市。2010年至今，深圳的城市更新供应的商品房总规模占全市商品房总供应规模比重逐年增长，其中2016年达到了约50%左右，有一半是通过城市更新来实现的。

　　中粮主要通过自有土地、收购无城市更新经验公司的项目以及预判政府的的规划，有目的的收购未来可能进入城市更新规划的项目，进行土地储备这三种方式来进行城市更新。公司目前已经进入的城市更新项目为：深圳中粮天悦壹号、深圳中粮祥云国际、深圳中粮云景国际、深圳宝安25区城市更新项目、深圳宝安69区创芯公园项目、深圳梅林工业区（金帝地块）、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区，未来可能进入城市更新的项目：宝安130万平米。

　　此外，公司积极探索布局“物业+互联网”，自主研发物业管理设施设备智能化管理监控系统，实现节能降耗。以新兴业务为契机，积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区，公司福安第二工业城正在转型升级为“中粮（福安）[page]分页标题[/page]机器人(行情300024,诊股)智造产业园”，结合众创空间为大众创业、万众创新探索孵化新路径。

　　合并将增强规模效应 实现全业态有序发展

　　此次中粮地产重组大悦城地产，一方面，有利于提高整体资产及业绩规模，提升在房地产行业中的竞争地位；另一方面，中粮地产和大悦城地产在业务类型、区域拓展方面可实现协同发展，互惠共赢，打造全业态的房地产公司。此外，重组完成后，中粮地产将获得境内外双重融资平台，有利于降低融资成本，并获得多金融机构授信，拓宽融资渠道。

　　中国指数研究院报告显示，中国房地产行业集中度持续提升，大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。随着重点房企对主要城市群市场的加速集中，未来行业集中度将进一步提升，行业加速迈向寡头竞争时代。根据中指院最新发布的2018年1-3月中国房地产企业拿地排行榜，中粮地产和大悦城地产的合并统计情况为增加土地储备98万㎡，排名第31位。

　　由此可见此次中粮地产和大悦城地产的合并，将产生巨大的规模效应。截至2017年12月31日，中粮地产总资产为757.51亿元；截至2017年12月31日大悦城地产总资产为863.71亿元；合并后集团房地产平台资产突破千亿，由中粮地产上市公司统一管理，规模效应显著。

　　对于房企来说，未来的增量机会将更多在于房企能否把握分化行情下不同都市圈、不同城市的发展空间。

　　中粮地产定位“绿色、环保、健康”的新理念住宅产品，布局主要位于北京、上海、深圳、成都等城市，在2017年首进重庆、厦门、佛山、绍兴等城市，加大了对不同等级市场的布局，进一步拓展了区域纵深，为后续发展积蓄了充足势能；大悦城地产首创窄客群定位，聚焦18-35岁新兴中产，定位以商业地产为核心，发展城市综合体平台，据大悦城地产2017年度业绩公告显示，目前大悦城地产已在12个城市获取及运营了14个大悦城项目。

　　此次交易完成后，将形成“住宅+商业”两大板块为核心的双轮驱动的中国综合性房地产旗舰平台。“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力。大悦城地产可以利用中粮地产的京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等五大城市圈布局，促进相应城市圈的市场拓展，完善综合地产平台建设。

　　两平台整合后，中粮地产将获得境内外双重融资渠道，并在相关金融机构授信额度和授信机构数量和种类上都得到提升，有助于降低公司融资成本。此外，本次配套融资将用于中粮置地广场项目与杭州大悦城购物中心项目的在建工程建设，直接助力与大悦城地产的发展。