房产新规出台月余 周口楼市波澜不惊 读懂新六条

　今后外来务工人员可同城镇中低收入居民一样享受保障性住房，优先解决转业复员军人、新就业大学生、教师等人才队伍的住房困难；鼓励购买普通存量商品房来解决公租房、棚户区（城中村）的安置问题，以加快改造拆迁力度；城镇职工放宽住房公积金贷款条件，贷款额度从40万元提高至45万元……我市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》或“新六条”）并实施一个多月，各职能部门的落实与进展情况如何？“新六条”将对房地产开发企业产生哪些影响？楼市反应怎样？给市民带来了哪些实惠？记者近日围绕“新六条”中多项具体利好政策进行了走访。

　　“限购”松绑 市区楼市销售依然“很淡定”

　　开发商：宣传不够是主因

　　近期我市出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》或“新六条”），随着“新六条”的实施，限制居民购买二套房的“限购”得以松绑，这对市区房产销售是否起到了推动作用？12月24日，记者走访市区部分楼盘了解到，虽然新政实施让“限购”得到松绑，但是市区各大楼盘销售依然“很淡定”。

　　市区楼市销售无变化

　　12月24日，记者来到市区七一路金泰王朝房产销售中心，前来咨询购房的市民不是很多，整个销售大厅显得有些冷清。“我们的楼盘已经开始销售一段时间了，目前每个月的交易量变化不大。”金泰王朝的销售经理杨光说，他得知有新的房产政策颁布，但这并没有对他们的房产销售起到很大的推动作用。

　　随后，记者又走访了市区几个房产销售中心，大部分房产销售中心与金泰王朝销售中心的情况基本一样，新政策的实施并未对他们楼盘的销售有太大影响，销售量与政策实施前没有发生多少变化。

　　开发商建议加大“新六条”宣传

　　在走访中，记者发现很多楼盘的开发商表示希望加大“新六条”的执行力度，对一些利好政策要加大宣传，让更多的居民了解政策。这样不仅可以让老百姓得到实惠，还可以刺激现今市区房产销售。

　　据建业森林半岛的销售经理王军介绍，“新六条”实施后，他前往销售中心询问购房的市民，发现市民大多不知道这些利好政策。这也是造成他们房产销售量没有太多改变的原因。新政策颁布了，不但需要加大宣传力度让更多市民了解，相关部门也要加快执行优惠政策的速度。“我觉得新政策经过一定时间的沉淀，估计一年后市区能迎来一个购房高潮。”

　　按照房地产开发商所言，“新六条”虽然实施月余，但因宣传力度不够，并未深入人心，也没有起到尽快刺激楼市回暖的作用。那么，“新六条”对市民、对开发商到底有哪些利好政策？现在实施情况如何、本报特予以解读。

　　利好政策一：加快保障性住房建设

　　落实国家、省、市相关优惠政策，鼓励和积极探索用政府投资平台、基金等方式，收购部分中小户型作为保障性住房房源，逐步扩大保障面，将外来务工人员列入保障范围，切实解决我市城镇中低收入家庭住房困难；相对集中解决转业复员军人、新就业大学生、教师等人才队伍的住房问题，为吸引人才、留住人才，提供住房保障。

　　市住建局房管科 徐仲丽

　　目前房管科正在和市教体局洽谈，为有购房意向的教师推荐采取团购商品住房的方式，解决教师住房困难。目前由市教体局负责统计，住建部门提供市区所有在建项目及平面设计图，并推荐离家近、性价比合适的楼盘。“目前经教育部门初步统计，意向购入2000多套教师住房，就意向购买楼盘和购置数量达成统一共识后，再与开发商议价，肯定要低于市场平均价格。”

　　关于“将外来务工人员列入保障范围，集中解决转业复员军人、新就业大学生等人才队伍的住房问题”，徐仲丽表示，对于一些中低收入的家庭住房困难问题，将逐步分批予以解决。

　　市区某建筑工地农民工 张运灿

　　40多岁的张运灿在工地上开塔吊，老家在淮阳的他来周口打拼多年。开塔吊这行比较辛苦，夏天风吹日晒，冬天寒风冽凛，而且还要爬几十米进行高空作业，危险性比较大。由于年龄大了，也不会别的手艺，一家四五口人都依靠他的收入，所以张运灿依然坚持着。

　　“现在我的户口还在老家，没有城镇户口，很难在城里扎根。”谈到未来，张运灿一脸无奈，尽管每月有三四千元的收入，但由于整个房地产行业不景气，一年下来，往往也只有几个月的活儿，收入十分不稳定，至今一家人仍在四处漂泊租房居住，“多年来不知道搬了多少回家了”。得知外来务工人员列入保障范围内，他眼神中流露出期盼的光芒，“希望政府能多建廉租房、公租房，尽快帮助俺解决住房困难，让俺早日有个安稳的家。”　利好政策二

　　通过存量房解决保障性住房

　　利好政策四降低住房交易有关税费

　　减免营业税 

　　利好政策四

　　降低住房交易有关税费

　　减免营业税 

　　与《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》相比，我市增加了“在享受国家、省保障性安居工程有关资金优惠政策的前提下，鼓励计划建设的公租房、棚户区（城中村）改造安置房，可通过购买存量房来解决，以缓解计划建设中的保障性住房安置压力”。

　　市住建局房管科徐仲丽：

　　由于我市棚户区（城中村）改造任务繁重，保障性住房缺口大，采取这一措施，一是可以加快群众安置，促进棚户区（城中村）改造拆迁进度；二来刺激房地产销售，缓解下行压力，激活房地产开发企业投资建设的积极性。

　　在享受国家、省保障性安居工程有关优惠政策的前提下，鼓励开发企业用存量房与政府洽谈并签订回购合同的政策，这也是我市首次提出此类针对性意见。

　　市经济开发区住建局杨富生：

　　目前，市经济开发区首度与辖区内楼盘的开发商积极洽谈，通过房地产项目的存量房，来解决棚户区（城中村）拆迁户的安置问题。

　　辖区内像康庄、许寨、牛滩、郑洼等都面临着城中村改造，现在他们正在与开元新城、大兴第一城、卢浮公馆等楼盘的开发商初步洽谈。不少楼盘仍在建设当中，下一步他们要对各楼盘进行专业评估，核定每平方米商品房成本价格，商议出最后定价，妥善解决拆迁户的安置问题。

　　对家庭购买首套面积在90平方米以下（含90平方米）住房的，契税按1%税率征收；对面积在90~144平方米(不含90平方米）的，积极研究契税优惠政策。个人转让购买超过5年(含5年)的普通商品房，免征营业税，个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间为准。

　　川汇区地税局徐俊峰：

　　对家庭购买首套面积在90平方米以下(含90平方米)住房的，契税都是按1%税率征收；对面积在90~144平方米(不含90平方米)的，可以参考契税优惠政策进行征收。

　　关于《意见》中提及的“个人转让购买超过5年(含5年)的普通商品房，免征营业税，个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间为准”这一政策，曾经有所变动，但是自2010年1月1日起，一直都是按照这个标准实施执行的。

　　不过要办理此项业务的市民，应同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建造面积在120平方米以下和实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件，才能享受到免征营业税。而且各省、自治区、直辖市不仅要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，还可以允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不能超过上述标准的20%。

　　市民张女士：

　　最近刚刚在市区某小区购置了一套二手房，面积60多平方米。到川汇区地税局办税服务大厅办理业务之前就听说该套二手房正好可以享受免征营业税的政策，于是就咨询大厅里的工作人员，得到明确答复后，就带着手续来办理。这项政策真的很好，免征营业税省下的钱，足够简单粉刷这套二手房了。

　　利好政策三

　　积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

　　认贷不认房

　　对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　建设银行周口分行住房金融业务中心主任张辉：

　　对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。该项政策在开始实施后，银行在为居民办理业务时已经开始执行。

　　作为最早开展住房金融业务的专业银行，他们会对无个人住房贷款记录或者已经结清购房贷款的家庭、名下无住房申请贷款购买住房的家庭执行首套房贷款政策，贷款利率和首付款比例等可根据当地市场情况，给予适当优惠。 

　　建设银行周口分行住房金融业务中心客户经理任海燕：

　　对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。那么满足条件的居民该怎么办理呢？

　　居民前来办理房贷时，需要带上身份证、户口簿、收入证明和婚姻证明等材料。如果已经交过购房首付的居民，还要出示首付证明及购房合同。之后，银行会从个人征信系统中查询贷款居民的个人征信情况，只要具备银行要求的个人征信条件，就可以进行办理。要是查询出贷款居民的征信条件不符合要求，那么就会按照贷款最低首付款比例的60%，贷款利率下限为单款基准利率的1.1倍进行办理。

　　充分发挥住房公积金的作用。住房公积金贷款额度由原来的40万元人民币提高至45万元人民币。

　　《意见》要求，城镇职工连续正常缴存6个月(含)以上，可申请住房公积金贷款购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例可以不低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例可以不低于30%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件申请第二套住房公积金贷款购买房屋的职工，按首套房对待，取消原贷款利率上浮10%的政策；对购买首套房屋的认定以房管部门提供的缴存职工申请家庭名下现有住房套数为准；符合低保、低收入、特困标准的职工,可申请个人住房公积金贷款贴息；逐步将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，对农民工购房、租房给予支持。

　　市住房公积金管理中心朱安书：

　　对已拥有一套住房并结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件申请二套住房公积金贷款的，按首套房贷利率标准执行。贷款年限5年以下年息3.75%，贷款年限5年以上年息4.25%，取消原二套房贷款利率上浮10%的规定。

　　关于《意见》中提及的“符合低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息”这一政策，由于国家尚未出台相关补贴的标准和细则，尚需一定时日逐步加以解决。关于“逐步将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，对农民工购房、租房给予支持”这一政策，目前我市已有不少企业正在分批逐步予以实施，例如益海粮油、金蓝劳务派遣公司、百硕劳务代理公司等二三十家企业有固定劳动关系的农民工已纳入住房公积金制度，并相继为他们办理了公积金贷款业务。

　　目前，公积金贷款门槛一降再降，已达到历年来最低。不过，受今年全国楼市成交量整体下滑影响，市民普遍存在“买涨不买跌”的心理，一些有住房需求的市民也在持币观望。因此，与去年同期相比，今年办理公积金贷款业务数量平均下滑，降幅约10%。不过“新六条”出台后的这一两个月，居民公积金贷款呈上升趋势。 

　　利好政策五

　　提高住房公积金贷款额度

　　放宽贷款条件

　　市住房公积金管理中心业务大厅张洁：

　　针对“为改善居住条件申请第二套住房公积金贷款购买房屋的职工，按首套房对待，取消原贷款利率上浮10%的政策”，这样一来，究竟能给贷款者省下多少钱？中心业务大厅的张洁给记者算了一笔账。

　　以贷款金额10万元为基准，取消原二套房贷款利率上浮10%后，每年贷款人可少交1387.2元，如果贷款时限为10年，则可以少交13872元；如果贷款20年、贷款20万元计算，则可少还款27744元。“目前来说，贷款10万元以上，贷款10年以上的购房职工占了绝大多数比例。”

　　利好政策八

　　加强商品房预售监管

　　商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：低层和多层(即六层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层；中高层(即七层至九层)建筑主体施工形象进度达到地面三层；高层(十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面四层及以上。对符合预售条件的项目，可发放预售许可证。

　　市住建局房地产交易管理处段卫东：

　　按照以往惯例，低层、多层和中高层的建筑主体要超过形象工程的一半以上，才符合发放预售许可证的条件。现在改为“二层、三层、四层”之后，开发企业大大缩短了开发周期，因为只有预售许可证到手后，才能面向市场预售，“新六条”有利于开发企业资金周转。

　　据介绍，按照近年来市民的购房习惯，七成以上的市民选择按揭贷款。按照有关规定，商品房需拿到预售许可证后，才能办理按揭手续。预售许可证快办快出后，对于购房群众办理按揭手续也变得更加顺畅方便了。

　　建业森林半岛营销经理王军：

　　“新六条”对于开发企业带来的好处显而易见。首先更有利于开发商资金回笼；其次开发商对销售节点更容易灵活掌握，有利于掌控楼盘开盘时间、交房时间等，开发周期平均至少缩短一个半月时间以上。对于购房者来说也是利好。由于预售提前了，销售时被划为期房，肯定定价时也要相对于即将封顶的现房来说价格要低，购房者能享受上实实在在的优惠。

　　利好政策六

　　积极开展公积金异地贷款业务

　　对原在异地交存，现在本地交存不满6个月的，可按原缴存地住房公积金管理部门出具的缴存证明，合并计算缴存时间，满6个月即可申请住房公积金贷款。以缓解缴存职工购房资金不足的压力。增加住房公积金贷款品种，鼓励支持开展个人住房组合贷款业务，在确保资金安全的前提下，为缴存职工提供较多的资金政策支持。

　　市住房公积金管理中心朱安书：

　　据了解，全国住房公积金电脑信息系统已实现全面联网，“新六条”刚实施不久，只要能提供原缴存地的相关缴存证明，公积金管理中心均可受理异地交存住房公积金业务办理。

　　利好政策九

　　加大基础设施配套建设力度

　　加快房地产开发项目基础设施和教育、医疗等公共服务设施配套建设，完善功能、提升品质，为居民创造良好的生活条件和居住环境。

　　市住建局房管科徐仲丽：

　　根据这一政策，住建部门新出台了《关于加快完善中心城区房地产开发项目配套基础设施建设管理的意见》（讨论稿），目前他们正在与供水、供电、供气、通信、有线电视等单位接洽，召集各成员单位参加房地产开发项目基础设施配套建设联席会议，加强沟通配合，协商建立工作联动机制，及时协调解决困难和问题，完善和充实这一讨论稿细则。

　　该意见讨论稿中所指的房地产开发项目的配套基础设施包括住宅小区外部和内部道路、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等“七通”配套设施。房地产企业要按照国家规范和标准要求，完善住宅小区内部室外配套基础设施。鼓励房地产开发企业委托供水、供电、供气等专业经营单位进行配套基础设施的建设与管理。受委托的专业经营单位应与房地产开发企业签订配套基础设施代建合同，明确建筑的范围、双方权利义务、施工进度、违约责任等内容。各经营单位应按照合同约定建设和交付使用，无正当理由不得拒绝、拖延。房地产开发企业也可自主选择具有相应资质的施工单位进行配套基础设施的建设施工，经验收合格的，各专业经营单位应及时提供接入服务。配套设施可由开发企业自行维护管理，也可协商由专业经营单位代为维护管理。

　　此外，房地产开发项目每期建设的道路、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等“七通”的配套基础设施，要纳入住宅建设项目竣工综合验收，未经综合验收的、或验收不合格的，各专业经营单位不得为其提供接入服务，住建部门也将不予进行竣工验收备案。

　　利好政策七

　　改革工程建设项目招标投标监管方式

　　除国有资金投资的房地产项目外，其他房地产项目可以由建设单位自主选择招标发包或直接发包，建设单位要依法将工程发包给具有相应资质等级的勘察设计、施工、监理等单位,并承担相应的责任。要依法办理质量安全监督、建筑工程施工许可等手续，确保工程建设项目合法合规。

　　市住建局建筑管理科胡笑宇：

　　“新六条”对于房地产开发企业而言，是一个巨大的转折和利好。这意味着，除了国有资金投资的房地产项目外，其他房地产项目可直接由建筑单位自主发包，不再需要排队等候，既缩短和节省时间，也给房地产企业节约了一笔不菲的交易费和招标代理费用。

　　周口碧桂园小区项目负责人张涛：

　　按照以往惯例，施工单位和建筑单位要先到市资源交易中心招标（俗称“进市场”），而且不是随时想进场就可以的，需要先排队，然后根据招投标标段交上至少几万元不等的各类代理费，且从招标到中标至少需要一个半月以上甚至更久时间。“‘新六条’出台后，大大节省了时间和费用，开发企业自然受益良多。”张涛说。（周口晚报）